VENTES JUDICIAIRES

D'IMMEUBLES

MODE D'EMPLOI

 

CHRISTIAN LEIPP

Avocat au Barreau du Val de Marne

Spécialiste en Droit des Mesures d'Exécution

Et en Droit Immobilier

 

RENSEIGNEMENTS EDITEUR

LA GAZETTE DU PALAIS

 

EDITION D'UN BON DE COMMANDE A IMPRIMER ET A RETOURNER A LA GAZETTE

DU PALAIS 3 Bd du Palais PARIS Cedex O4 accompagné du règlement

CLIQUER ICI > BON DE COMMANDE

 

PREFACE

 

 

Voilà enfin l'ouvrage qui manquait à tous les praticiens de la saisie immobilière.

Lorsqu'en 1993, j'ai pris mes fonctions de juge des criées au Tribunal de Grande Instance de Creteil, ce précieux document n'existait pas.

Dans l'écheveau des incidents de saisie, à la lueur des désuètes bougies, il m'aurait d'émblée familiarisée avec une matière fort vivante et intellectuellement excitante.

Je souhaite que ce travail précis et documenté serve d'ouvrage de référence à mes collègues ainsi qu'aux avocats.

Les débutants pourront ainsi s'initier aux aspects à la fois théorique et pratique de cette matière aride uniquement en apparence ; les anciens, bien que rompus aux pratiques des saisies immobilières y trouveront encore matière à alimenter leur réflexion et à émailler l'audience d'incidents inattendus.

Les particuliers qui en matière d'achat à la barre sont souvent des "amateurs éclairés" catégorie intermédiaire entre l'acheteur occasionnel et le véritable professionnel pourront trouver à la partie achat ce qu'ils doivent savoir pour rivaliser avec leurs concurrents professionnels ; les marchands y obtenir des précisions sur des notions juridiques dont ils sont généralement friands ; y trouver des idées lesquelles jointes à leur sens du commerce et à la justesse de leurs évaluations qui sont leurs qualités premières, pourront leur permettre d'affiner leurs paris.

J'ai personnellement vivement apprécié Maître Christian LEIPP, spécialiste en voies d'exécution lors de mes fonctions à la chambre des criées.

Que tous les auxiliaires de Justice puissent s'inspirer de sa compétence, de la déontologie dont il a toujours fait preuve et de ses incontestables qualités humaines.

Nadia AJJAN

Conseiller à la Cour d'Appel de Paris

Président de la Chambre des Saisies Immobilières

Du Val de Marne de 1993 à 1996

 

 

TABLE DES MATIERES

(La vente, Les Incidents, L'achat)

 

1ERE PARTIE LA VENTE

CHAPITRE 1 VENTE SUR SAISIE IMMOBILIERE

I°) REUNION DES PIECES ET PRECAUTIONS

A ) VERIFICATIONS DES CONDITIONS DE LA SAISIE ET DES PIECES DISPONIBLES

1 le titre

2 le créancier

3 le débiteur le propriétaire le tiers détenteur

4 la créance

5 l'hypothèque ou le privilège

B) INTERVENANTS EXTERIEURS

6 services d'assistance

7 conservation des hypothèques et remarque sur les documents qu'on peut en obtenir

8 géomètre

9 huissier

C) RAPPEL DES PRINCIPES DE BASE

I° compétence

10 avocat

11 Tribunal en matière de saisie

12 Tribunal en matière de licitation

2°) Biens objets de la saisie

13 objet de la saisie

3°) Débiteurs sujets de la saisie

14 Biens indivis

15 époux

15 bis mineurs ou majeurs en tutelle

15 ter décès du saisi

16 débiteurs commerçants et déclaration de créance

16 bis procédure utilisable en matière de procédure collectiv

D) PREPARATION DE LA PROCEDURE

17 pouvoir

18 mise a prix

19 commande de documents

20 pré visite des lieux

II LA PROCEDURE ANTERIEURE A LA VENTE

21 PV description

22 commandement

22 bis ordonnance du Juge commissaire

23 cas des poursuites sur tiers détenteur

24 publication du commandement

25 commande des états

26 effets de la publication du commandement

27 dépôt du cahier des charges

27 bis cas des procédures collectives

28 délivrance des sommations

29 publication des sommations

30 délais de distance

31 modification de la mise a prix

32 dires de formalité d'urbanisme et autres

33 Audience éventuelle, décision d'affichage

34 publicité

35 questionnaire a syndic

36 visite

37 dire de publicité

38 dires divers

39 taxation des frais

III LA VENTE PROPREMENT DITE

40 l'audience d'adjudication

IV FORMALITES POSTERIEURES A LA VENTE

41 réclamation des frais

42 notification a syndic

43 délivrance des quittances de frais et émoluments

44 surveillance des diligences de l'adjudicataire

45 Mise en jeu d'un paiement provisionnel

46 production à la procédure de répartition

CHAPITRE 2 : LICITATION ET PROCEDURES SPECIALES

I°) GENERALITE SUR LES LICITATIONS

II°) VERIFICATIONS PRELIMINAIRES ET PREPARATION DE LA PROCEDURE

47 le titre

48 préparation de la procédure

III°) LA PROCEDURE

49 procédure proprement dite

50 cahier des charges

51 délivrance des sommations d'assister

52 formalités postérieures

53 incidents

V°) L’AUDIENCE ET LES FORMALITES POSTERIEURES

54 audience d'adjudication et formalités postérieures a la vente

LA VENTE MODELES

55 M requête nomination d'huissier pour PV description

56 M pouvoir afin de saisie

57 M commande de fiche de propriétaire

58 M commande de fiche d'immeuble

59 M commandement afin de saisie

59 bis M demande de renseignements sur formalité

59 ter M sommation a tiers détenteur

60 M cahier des charges (saisie immobilière)

61 M sommation de prendre connaissance du cahier des charges

62 M dire de formalité

63 M dire d'urbanisme

64 M dire concernant la superficie

65 M requête afin de publicité

66 M requête afin de visite

67 M dire de publicité

68 M état de frais de vente

69 M questionnaire à syndic

70 M notification de vente a syndic

71 M quittance de frais

72 M quittance d'émolument

73 M demande de paiement provisionnel

74 M cahier des charges de licitation

75 M sommation de prendre connaissance du cahier (à avocat licitation)

76 M sommation de prendre connaissance à partie et créanciers inscrits (licitation)

77 M requête a Juge commissaire

2eme PARTIE LES INCIDENTS

I) NOTIONS GENERALES

78 compétence du juge des saisies

79 procédure à utiliser

80 découpage de la procédure avant et après audience éventuelle

81 nullités et déchéances

82 voies de recours

83 incidents proposés à l'audience éventuelle

84 incidents proposés après l'audience éventuelle

I) INCIDENTS LES PLUS COURANTS

85 incidents de sursis pour pluralité de poursuite

86 incident de sursis pour pluralité de vente

87 incident de réunion de poursuite

88 incident de subrogation

89 distraction de saisie

90 incident de conversion en vente volontaire (intérêt, procédure, effets)

91 incident de sursis

92 Sursis obligatoire

93 sursis pour cause grave et justifiée

94 cas du surendettement

95 incidents ayant trait au paiement des causes de la saisie

96 incident de renouvellement des effets du commandement

97 incident de folle enchère

99 incident de surenchère (renvoi à la 3ème partie : l'achat)

LES INCIDENTS MODELES

100 M sommation afin de subrogation

101 M dire de subrogation

101 bis M conclusions de subrogation

102 M conversion de saisie sommation a créancier inscrit

103 M dire visant à conversion en vente volontaire

104 M assignation a jour fixe renouvellement des effets du commandement

105 M folle enchère sommation a l'adjudicataire d'avoir à justifier

106 M folle enchère sommation d'avoir à assister a la remise du certificat

107 M folle enchère réquisition du certificat de folle enchère

107 bis M folle enchère opposition à délivrance du certificat

108 M folle enchère sommation de prendre communication et d'assister (a partie)

109 M folle enchère sommation de prendre communication et d'assister (à avocat)

3EME PARTIE L'ACHAT

1°) AVANT L'ACHAT

A) RENSEIGNEMENTS

110 collecte des renseignements

B) FRAIS DE VENTE A PREVOIR

111 Les frais de vente à prévoir

112 frais préalables et frais en sus

113 doits d'enregistrement

114 émoluments des avocats

115 frais annexes

118 quittance notariée

119 mainlevées d'hypothèque

C) LES GARANTIES

120 le chèque de garantie

D) L’ACHETEUR ET LE POUVOIR

121 l'acheteur identification interdiction d’acquérir

122 le pouvoir

2°) L'AUDIENCE D'ADJUDICATION

123 l'audience

3° APRES L'AUDIENCE

A) DEPOT DU POUVOIR

124 dépôt du pouvoir

B) CAS PARTICULIERS

125 déclaration de command

126 cas particulier du droit de préemption

127 cas particulier de la surenchère

128 pouvoir afin de surenchère

129 acte de surenchère

130 dénonciation de la surenchère

131 mention de dénonciation au greffe

132 contestations éventuelles de la surenchère

133 paiement des frais et dépôt des quittances

C) REGLEMENTS SIGNIFICATIONS PUBLICATION

134 paiement des droits d'enregistrement

135 signification, notification au syndic et publication aux hypothèques

136 paiement du prix

D) REPARTITION DU PRIX PURGE DES HYPOTHEQUES

137 libération de l'adjudicataire, procédure de répartition

138 demande au Bâtonnier de dépôt a la CDC

139 Quelle procédure ouvrir ?

140 ouverture d'un ordre amiable

140 bis ordre judiciaire

141 procédure en attribution de prix

142 libération seule

143 purge des hypothèques dans les procédures de licitation

144 radiation des inscriptions

145 transmission à la CDC

E) NOTIONS SUR LA LIBERATION DES LIEUX

146 remarques sur la chronologie

147 locaux libres

148 locaux occupés par le saisi ou sa famille

149 cas du locataire

150 originalité résultant d'une vente sur saisie

151 cas des occupants (squatters)

152 suites d'une procédure d'expulsion

152 bis départs "négociés"

L'ACHAT MODELES

153M pouvoir pour acheter (particulier)

153 M BIS pouvoir pour acheter (marchand de biens)

154 M pouvoir pour accepter déclaration de command

155 M pouvoir afin de surenchère

156 M dénonciation de surenchère

157 M dire de dénonciation de surenchère

158 M réquisition d'ouverture d'ordre

159 M assignation en attribution de prix

CONCLUSION

160M TABLEAU DES DELAIS